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告对方二手房买卖违约须证据

添加时间:2016年6月3日 来源: 深圳二手房律师   http://www.esfszls.com/
正文:
告对方二手房买卖违约须证据

楼市市场牛气的时候,二手房交易中,大多数的违约方是卖家,即房东要求加价出售反悔,甚至有签了定金协议的房东,故意违约,宁愿双倍支付违约金。如今,市场调整,交易萎缩,二手房交易相对清淡,违约的情况开始出现在买方,由于房价下调,原先定下的价格高于市场价,买方宁愿不买了。因此,中介公司的生意更加难做,有买卖双方交易完成后,买卖双方以服务不到位等理由拒绝给付或部分少付中介费的,也有买卖双方交易不成相互指责对方违约的。在这一系列追究违约责任的官司中,最重要的是,你指责对方违约,须拿出证据。本期为两则案例作点评的静安法院李鸿光法官认为,无论是中介方,或者买卖双方,要对方为违约负法律责任的时候,都先要拿出足够的证据,否则,法院是不会支持没有证据的诉讼的。
  
  二手房买卖“黄了”究竟谁在违约?
  
  买家施先生指责卖家林先生出尔反尔,导致他买房未成,要求法院判令林先生双倍返还定金人民币2万元。最终,法院经审理认为施先生主张,缺乏事实依据遂判决对他的诉请不予支持。
  
   2004年9月5日,施先生和林先生经二手房中介公司介绍签订定金协议,约定施先生购买林先生名下的地处本市昌平路某处房屋,总价为95万元,施先生先支付定金1万元。3天内,双方正式签订房地产买卖合同。双方还声明,林先生的产权证上01室与02室两室合一,需在交易中心办理分证手续,所涉及的费用由林先生承担。
  
  岂料。房屋还未交易双方经产生了纠纷,相互指责是对方违约。今年上半年,施先生一纸诉状把林先生告上法院,诉称是因林先生对房屋售价过高及单独立户的办证费有问题为由,要求继续签约附加条件,遭到拒绝后就对双方继续转让该房屋反悔,要求林先生双倍返还定金2万元。
  
  林先生则不同意施先生的陈述,指责是施先生没有诚意签订合同,导致该房屋只得以91万元的价格出售给他人,实际损失4万元。所收取的定金1万元,其中的 5000元作为劳务费支付给了中介公司。强调真正的违约方是施先生。审理中,法院查实该房屋已按91万元转让他人,而当初的中介公司已被工商部门注销。施先生的诉称,缺乏相关证据来证明,法院判决施先生败诉。
  
  法官点评
  
  在定金协议约定期限内,因施先生未有签约房屋买卖合同的意思表示,故该定金协议未能履行的责任在于施先生本人。
  
  中介费未全额支付上下家被告上法庭
  
  今年以来上海的房产中介市场门可罗雀,中介商为服务好二手房房买卖的上下家,从中赚取其中的1%服务报酬,有时也不得不向法院起诉来“维权”。近日,法院二审判决支持了上海立好信房地产经纪公司诉请,由买卖房屋的上下家继续支付尚欠的中介报酬2.63万元。
  
  今年1月1日,卖家冯先生与立好信二手房经纪公司签订了《专任委托合同》约定将冯先生家一间在市中心安远路的商品房,以213万元的价格挂牌出售,房屋转手后由冯家支付成交价的1%作为服务报酬。第二天就有买家张女士看中了该房屋,与二手房经纪公司也签订了《不动产买卖意愿书》,认可以开出的213万元价格成交。第三天,该房屋买卖上下家签订了《上海市房地产买卖合同》手续,冯家部分支付了服务报酬6300元,张家部分支付了服务报酬1万元。随后,该房屋买卖合同过户手续如期办妥。可上下家冯先生、张女士却都不再支付给立好信房产经纪公司剩余服务报酬。中介方发出催讨书面信函,也似石沉大海没有了下文,立好信房产公司于今年3月下旬起诉到法院,要求索讨买卖双方未付足的中介服务费。
  
  审理中,冯先生表示房产中介商在整个房屋交易过程中,并没有提供完整的服务,导致自己至今还未拿到维修基金,房屋交接也是由自己与物业自行完成的。张女士则辩称,房产中介商在房屋交易过程中服务不到位,产权证也是通过自己努力才取得的。
  
  法院认为,房屋买卖中介业务的立好信经纪公司,为该房屋成交寻找了合适的对家,促成了该房屋的最终成交,一方取得了房屋的产权证,另一方也取得了贷款。而房产中介商与冯先生、张女士签署的《上海市房地产买卖合同》中,房屋买卖的上下家均书面确认了,需支付立好信在成交后应取得的服务报酬,遂法院一审判决,由冯先生家、张女士家继续向立好信房产经纪公司给付余下的服务报酬。日前,一审法院的该判决,已获得二审法院的维持判决。
  
  法官点评
  
  二手房交易中,双方意愿通过协商,最后达成协议签订合同,各种明细都要一并在合同中写明,未落到实处的,非中介机构该负的责任。二手房中介商的中介业务范围,应该以所签订的合同条款为准。合同中规定的事项,应由房产中介商做到的,若房产中介商没有做到,这才是中介商的责任,并可以此追究房产中介商经济责任。要知道房产中介商的中介目的,是房屋买卖的成交。涉及到房产上的维修基金,是否送给买家按合同行事,或者是上下家间通过另行诉讼途径解决,与房产中介商无涉。

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