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读者:我在黄岩买了一套二手房,其实应该说是三手了,我的二手房买卖合同是和二手房主签订的,现在的房产证和土地证上都还是一手房主的名字,但现在麻烦的是一手房主和二手房主都不配合办证,这样我该怎么办?
回复:一手房主与二手房主签订的房屋买卖合同(以下简称第一合同)有效,读者与二手房主签订房屋买卖合同(以下简称第二合同)效力待定。第一合同当事人之间已达成合意,并具备合同要件,法律法规也没有规定商品房买卖合同以批准、登记为生效要件,故第一合同生效,双方当事人均须履行。本案没有办理产权过户登记手续,故物权未发生变动之效力,但不影响第一合同的效力。第二合同因二手房主对本案所涉房地产无处分权,依照合同法第五十一条之规定(“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”),第二合同处于效力未定状态;若读者不希望第二合同生效的,则向二手房主作出“废止已成立的第二合同”的意思表示;若读者希望第二合同生效的,可以催促一手房主和二手房主尽快办理产权过户登记手续,或者耐心等待。
房地产法