房屋买卖合同履行期限约定不明的风险

在深圳房价高涨的时代，很多人选择了买卖二手房，但是如果出现某种情况，导致原先合同约定的履行期限变得不明确，那当对方当事人超过了事先约定好的期限后，如何规避风险呢？下面我们来看一个真实案例：

2017年12月28日，原告作为卖方与案外人买方在某房地产经纪公司的居间服务下签订了一份《二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：一、买方须于2018年6 月1日将除定金、交楼押金之外的首期款240000元支付至监管账户，买方须于2018年6月1日向按揭银行或公积金管理中心提交贷款申请的相关资料；二、如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收定金，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。

合同签订后， 案外人向原告支付定金 95000元。涉案房产于2018年3月27日办理出不动产登记证书。因案外人贷款资质不合格， 原告与被告及案外人签订《补充协议》约定买方变更为被告。2018年6 月7日，原告与被告及案外人签订一份《主体变更确认书》，将买方变更为被告，由被告继受履行《二手房买卖及居间服务合同》的全部权利义务。当天，双方一起到银行办理了资金监管手续，递交了按揭贷款申请，但因被告信用卡欠款十几万，无法通过贷款审批。2018年7 月2日，原告应中介的通知预约了8月2日向银行申请提前还款（赎楼），但赎楼当天被告没有到场。2018年8月9日，中介再次通知原告到银行办理按揭贷款申请，但被告仍然未到场并要求将买方变更回案外人，原告并未同意。

原告主张，被告作为买方，不按合同约定支付首期款及申请贷款，其行为构成根本违约，请求解除双方签订的二手房买卖合同；扣除支付的定金95000元后被告向原告支付65000元。被告则辩称其不存在违约行为，无需承担违约责任，同时被告提出反诉，要求原告返还定金95000元。

法院判决：被告不存在违约之处，不应支付违约金，判决原告限期将定金95000元退还给原告。

明明合同已经对支付首期款及申请贷款的时间进行了约定，为什么法院说被告没有违约呢？这是因为：2017年12月28日原告与案外人及居间方房地产经纪有限公司签订《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定原告将涉案房产出售给案外人，并定于2018年6月1日前买方须将除定金、交楼押金之外的首期款24万支付至双方的监管账户中，以及买方须于2018年6月1日前向银行或公积金管理机构提交贷款申请及相关资料，卖方应配合买方办理贷款按揭手续。后因案外人不符合贷款资格，原告、被告、案外人三方在2018年6月7日签订《主体变更协议书》约定将买方变更为被告。上述《主体变更协议书》签订的时间，已明显超过约定的时间，且当事人双方并未重新约定支付首期款及办理按揭的期限，故变更主体为被告后的支付首期款及办理按揭的期限应视为约定不明，根据《合同法》第六十二条“（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”因此，被告没有按合同约定时间支付首期款及申请贷款，不构成违约，原告应将定金返还给被告。

因此，当我们签订房屋买卖合同后，如果已经超过合同约定的履行期限，这时候又对原来的合同主体进行变更，或者其他更改合同内容的时候，必须重新明确合同履行的时间，避免出现约定不明的情况，给合同履行带来不确定性。