2020年初以来，新冠肺炎疫情席卷全球，我国很多行业都受到了不小的冲击，部分企业经营困难，举步维艰，各类房屋租赁纠纷也明显增多。为减轻疫情带来对经济发展的影响，我国各地政府相继出台了多项解困帮扶措施，法院也对因疫情产生的房屋租赁纠纷提出了解决指导意见。

近期我国各地又迎来一波严重疫情，许多城市小区和办公楼等被封控或管控，那么疫情期间租赁的经营场地如被封控管控的，在房东没有主动提出减免租金情况下，承租人能否要求减免租金呢？

先来看看最高法院的规定：最高人民法院于2020年5月15日出台《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，其中第6条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”

因此，根据以上规定，对于企业或个人租赁的经营性房屋（包括办公室、厂房、商铺等），在疫情期间被封控管控导致无法使用或致使经营困难的，如果房屋属于国企或政府单位的公屋，承租人可以要求出租人按国家有关政策减免租金。对于承租私人房屋的，可以请求减免租金或延期支付租金，由租赁双方协商解决，协商不成向法院起诉的，法院根据公平原则可以对租赁合同进行变更，适当减免租金。

下面来看实践中法院的几个具体案例：

案例1：湖北省武汉市汉阳区人民法院(2020)鄂0105民初2664号解某与陈某房屋租赁合同纠纷一案，法院认为，受新冠疫情防控影响，小区进行封控管理，导致商铺不能经营是客观事实。因新冠疫情不能预见、不能避免，不能克服，承租方无法经营案涉商铺系不可抗力导致，在疫情期间其无法使用案涉商铺进行经营活动的情形下，仍要求其按约支付租金，有失公平。对于因疫情影响不能使用案涉商铺经营及支付租金，应当根据公平原则确定双方权利义务。综合考虑案涉商铺位于小区内部及承租方经营范围，结合小区封控管理期间及疫情对经营的影响等因素，法院酌定自2020年1月20日至2020年4月19日期间按照月租金的50%支付租金。

    该宗案件，法官运用酌情权，判定商铺租户三个月可以减半支付租金。

案例2：湖北省宜昌市中级人民法院(2021)鄂05民终3581号赵某、张某等房屋租赁合同纠纷一案，法院认为2020年新冠肺炎疫情期间，政府所采取的交通管制、关闭商业经营场所及延迟复工复产等防控措施，造成商户无法正常对外经营、收益明显减少等，对商业性房屋租赁合同履行过程中的承租人产生影响，对此，法院将案涉2020年房屋租金进行了减半调整，而2021年新冠疫情并未因大范围爆发而导致停工停产，造成酒店无法经营，交通业、旅游业尚在正常运转。因此二审法院对于酒店方要求2021年租金减半的请求不予支持。

该宗案件，法官认为2020 年疫情影响租金减半处理合适，2021年未受疫情影响，经营正常，不支持其租金减免要求。

案例3：深圳市中级人民法院（2021)粤03民终20229号龙某、深圳市某文化公司等房屋租赁合同纠纷一案，法院认为，承租方承租场地用于少儿培训，虽受疫情影响无法开展线下培训，但疫情仅导致承租人履行困难，不导致履行障碍，承租人逾期缴纳租金构成违约。一审判决承租方减半支付2020年6月2日前的租金，已经充分考虑到疫情对承租方履约能力的影响，处理得当。2020年6月2日后承租方已可以开展线下培训，疫情对履约能力的影响逐渐消除，故其应足额支付往后期间的租金及计付逾期缴纳租金违约金。

 该宗案件，法院判决2020年6月份之前的租金减半支付，之后应正常支付租金。

 

结合最高法院的指导意见和法院具体案例，让我们划下重点：

1、承租房屋用于经营，受到疫情防控影响导致无法正常经营的，可以要求减免租金，与房东协商不成的，法院会根据具体情况适用公平原则判决，实践中此类情况法院酌情判决减半支付租金的居多。

2、在具备可正常经营环境的条件下，承租人请求减免租金的不能得到法院支持。

 

2022年3月10日，为减轻企业应对疫情的压力，深圳市福田区暖心推出纾困帮扶的《支持企业同心抗疫“十条”政策》，其中第一条即为“号召国企物业对符合条件的租户给予3月份租金全免，4月份租金减半等支持；鼓励专业市场、产业园区(孵化器) 、商务楼宇、商业综合体业主或者经营管理主体对符合条件的承租企业主动减免租金，按2022年3月、4月减免租金总额的30%予以支持，最高200万元。”该政策自3月21日起开始执行，有效期6个月。

3月14日，作为民营企业的华为也起身示范，响应国家政策号召，宣布给华为内部服务类商户减免租金，具体为免租六个月，减租九个月，减免租金力度之大，赢得了网友们一波好评。

3月19日，深圳市福田区沙头街道办发出倡议，倡议“沙头街道业主和房东给租户适当减免租金，为租户减轻负担，释放出万众一心共抗疫情、团结一致合作共赢的强大正能量”。

在这里，笔者作为专业律师，也呼吁业主房东们响应政府号召，为受封控管控影响的租户适当减免租金，与租户同舟共济，共克时艰，携手共度疫情难关，同创美好和谐社会！

 

附：深圳市福田区沙头街道办倡议书