深圳二手房律师
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谢万扬律师，深圳二手房律师，现执业于广东深亚太律师事务所，以扎实的专业知识为基础，以严格的服务制度为保障，以良好的社会关系为通道，以娴熟的职业技能为手段，竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。秉承 “受人之托，忠人之事”的原则，赢得了广大委托人的信任，始终把当事人合法利益最大化作为目标。
换房时，因涉及到卖房和买房，交易流程复杂，委托中介帮忙，能够省时省力。在同一家中介公司的帮忙下，更容易把握换房的节奏。
一、换房时，为什么要委托中介
房产中介，是指为购房者和买房者牵线搭桥，帮助完成房屋交易，并从中收取报酬的中间人。换房时，为什么要找中介呢
1、换房流程复杂
换房涉及卖旧买新，对换房者而言，既要将已有住房对外出售，又要将想买的房产买入。一卖一买涉及到的不仅仅是资金问题，还有各种税费，贷款等问题，找中介来帮忙操作，虽然会花费中介费，但能够省时省力。
2、换房时找中介帮忙，能够更好地把握换房的节奏
换房时，往往不知道是先卖后买，还是先买后卖，还是买卖同步进行。找专业的中介，帮忙分析自己的现状，能够更好地选择换房的方式，掌握换房的节奏。
3、换房时找中介，资金有保障
对换房者来说，因资金困难，需要用卖旧房的钱来支付买房的首付。如此一来，卖房的交易安全和买房的交易安全同样重要，交易中既要确保买家的钱到账，又要确保自己付给卖家房款后能够顺利买到房子，为此，资金的安全显得特别重要。通过中介交易，可选择资金监管方式，确保交易安全。
4、中介客户多、房源多，卖房买房可选择余地大
随着经济的发展以及人们交易安全意识的提升，通过中介交易的业主越来越多，通过中介卖房和买房，从中更能挑选出适合自己的交易对象及房产。
二、换房时，是否必须委托同一家中介
换房时，最好是找同一家中介帮忙操作，这样既熟悉卖房的进程，又能有计划的帮忙规划看房买房的时间。
1、找同一家中介的好处
熟悉流程，方便操作
换房时找同一家中介，中介对旧房出售的状态和流程进行到哪一步了熟悉，能够帮忙出具意见选择在什么时间点看房选房，尤其是在买卖同步进行时，同一家中介更能帮助规避风险，掌握卖和买的时间差。
更能尽心尽力
同一家中介既帮忙卖房又帮忙买房，每次交易都会产生相应的中介费，对中介而言，更能尽心尽力的卖力促成交易的完成。
2、想买的房和想卖的房相隔很远，不找同一家中介，是否可行
想买的房和想卖的房相隔很远，卖房时通过一家中介达成交易，买房时想换另一个中介，虽然可行，但存在一定风险，需要格外注意。
不找同一家中介的风险：
若旧房已经出售并过户完毕，再找其他中介买房尚可。若旧房还未过户，再找其他中介去买房时，两个中介之间可能会存在交易交叉进行，致使自己卖房和买房时，产生资质问题、二套房税费问题等风险。
找同一家中介有何益处：
同一家中介一方面能掌握卖房和买房的节奏，另外，专业的中介公司一般门店遍布各个地区，虽然卖房和买房的两个地方相隔很远，但在一家专业的中介公司能够找到这两个区域的专家，帮忙进行卖房和买房的操作。
三、换房时，可否不委托中介
若实在不想找中介，可自己进行房屋买卖交易。但自行交易时会有很大风险，换房者应多加注意。
通过中介如何避免风险
房源及房屋产权的把关
自行交易时，会对房源及房屋产权是否真实产生疑问，专业的中介公司在卖家将房子出售时，会进行产权的审查，确保房源和产权的真实性。
房款的安全把关
对买卖双方来说，最重要的是交易的资金问题，买方交了房款怕卖方不交房，卖方想尽快拿到房款作为保障。为保证交易安全，现在一些中介推出资金监管方式来保障买方支付的资金的安全，在交易未完成时，由第三方代为保管资金，避免买卖双方因此而发生纠纷或者是利益受损。如理房通可以进行定金、房款、物业保证金、户口迁移保证金的监管、监管项目多样，操作更为便捷。
换房时，若自己有足够的把握可不找中介，但切忌因为怕花中介费而选择不找中介，专业的中介还是能够帮忙事半功倍的。
通过房产中介购买房产的，如果房屋买房不成时对于中介费的退还问题，也是根据不同的情况来处理中介费的。那么房屋买卖不成,中介费能否退呢下面为大家整理了这方面的知识，欢迎阅读!
房屋买卖不成中介费怎么算
居间人取得报酬必须具备两个要件：
第一，所介绍的合同，必须成立;
第二，合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。
一、一方反悔导致房屋买卖不成。
由于房价上涨等原因，卖家经常会在签订房屋买卖合同后反悔，在此种情形下，中介已经尽到了居间义务，可以收取中介费。但是买方的中介费是由于卖家违约所产生的，因此，应赔偿买方因其违约行为而产生的中介费损失，因此，此时的中介费应由卖家全部承担。同理，如果是买家违约，则中介费应由买家全部承担。
简言之，因买卖一方违约，而中介无过错的情形下，由违约方承担中介费。
二、无违约方，因政策或银行贷款原因导致买卖合同无法履行而解除的。
典型的情形有：因共有产权人无法亲自到场或者提供委托授权而导致无法贷款、因限购而导致无法过户、因不符合贷款条件而导致无法贷款等。
因为没有过错方，因此中介费的问题，基本要靠当事各方的约定，如果没有约定，在中介尽到合理审查义务时，法院大多会支持中介的诉求。但是根据《合同法》第427条的规定;居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。;
对于大型的中介公司，在正常买卖流程中中介不会扣留卖方房产证，而是在一些必要的环节，比如网签、房屋核验等环节会要求卖方提供房产证原件及复印件。正规的中介公司也不会擅自利用卖方房产证做脱离买卖流程之外的事情，故不会存在任何风险。
一、房产证有多重要
房产证相当于房子的;身份证;，代表着卖方拥有房子的合法所有权，可以依法对自己的房屋进行占有、使用、收益和处分。
1、对于买卖来讲：没有房产证就不能上市交易。
小产权房、违章建筑等，按照规定不受法律保护的房产，房管部门不会颁发房产证，同样的也不能上市交易。而对于暂时未取得房产证的房子，比如新房、拆迁安置房，则需要等到拿到房产证之后才能上市交易。
2、房产证还是进行抵押贷款、赠与或继承的必须证件。
进行房屋抵押贷款，房产证作为房屋归属的直接证明，是必须提交的凭证。而对于房屋赠与及继承，无论是赠与合同的签订以及继承公证的办理，依旧需要提交房产证。
二、哪些情况需要房产证
以通过中介买卖房屋流程为例，下面这些环节都需要房产证：
1、报盘。
卖方向中介申请卖房，中介所做的登记手续就是报盘，这时需卖方提交房产证原件。
目的：大型的中介公司会对房产证基本信息进行核实，同时将房屋信息录入公司系统，做好备案。同时也是进行房源展示的第一步。
必要性：在这个过程中，中介负责审核房产证真假，保证房源真实有效。同时对于一些老城区登记的房屋，例如房本地址写;宣武区;，这时中介公司就会有专门的;维护人;辅助办理房本更换手续。
2、提交房屋核验。
自2016年6月1日起，在北京全市范围施行存量房房源核验。进行房源核验成为二手房买卖过程中的必须环节。这个环节就需要卖方的房产证原件、房产证照片等必要证件。
目的：进行房源核验有助于保证二手房交易安全，避免一房二卖、虚假房源、查封房等问题房源流入市场。
必要性：进行房源核验是建委规定的必须环节，同时也是开始买卖流程的第一步。进行房源核验之后，核验结果会在建委存档，如果通过则可以进行网签，如果不能通过则无法继续交易。
3、签合同。
签合同包括签定金协议以及购房合同。在进行合同签署时，合同地址需要与房产证地址完全一致，所以需要卖方提供房产证进行地址确认及核实。
目的：保证合同地址与房产证地址完全一致。如果不一致，则不能进行网签及以后的流程。
必要性：签合同提供房产证，一方面保证合同地址与房产证地址完全一致，若遇到不一致情况，合同地址必须按照房产证地址填写。之后维护专员会配合换房本，再签署合同变更协议。
4、打网签。
网签即网上签约，一般中介公司会有专员帮助业主打网签。此时需要卖方的房产证复印件，一般是在签署定金协议及合同时中介公司存留备份，无意外中介不会再次索要原件。
目的：网签是为了让交易流程更加透明，防止;一房多卖;。对于已经打过网签而没有撤销的房子，是不能够再次通过房源核验的。如果网签后交易取消，需要办理网签撤销手续。
必要性：网签是房屋买卖过程中必须进行的环节，而网签合同中的;网签价;，是进行缴税时的;税基;，税费计算都是按照网签价为基础进行计算。
5、面签。
如果买方选择贷款购房，那么必须进行面签。而面签一般需要买卖双方同时到场，需卖方提供房产证原件、户口本等必要证件。
目的：获得银行贷款。
必要性：银行会审核贷款申请人的资信、还款能力，核实卖方房产证真伪等情况，直接影响银行是否能够批贷。同时，面签需要买卖双方在银行提供的借款合同等文件上签字确认。
6、缴税过户。
缴税过户一般需要买卖双方同时到场，同时会有经纪人以及过户专员的全程陪同。不能到场的一方需办理公证委托书，并携带房产证原件、户口本等必要证件。
三、房产证交付中介办理手续有风险吗
对于正规中介公司，所有涉及卖方提供房产证的情况，都是正规操作流程所必须的，是没有任何风险的。
为什么安全
; 1、操作流程规范化、透明化;
对于大型中介，房屋买卖流程更加规范透明，各个环节衔接快速紧凑，操作业务更加熟悉可靠。同时大型中介公司对员工的服务品质以及业务操作有着严格的要求，违反员工守则将会严肃处理。
; 2、所有步骤都需经过卖方本人签字确认;
在整个房屋买卖流程中，每一个环节的进行都需要买卖双方签字确认。比如专员代替卖方打网签，就需要卖方签署《网签授权委托书》进行确认，所以不会出现中介擅自使用卖方房产证的情况发生。
