谢万扬律师，深圳二手房律师,现执业于广东深亚太律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

公积金贷款和商业贷款的区别

　　买房有两种付款方式，贷款买房和全款买房。贷款买房中，又分为公积金贷款、商业贷款和组合贷款。很多人只知道公积金贷款的利率低，但公积金贷款和商业贷款，具体有什么区别，并不了解。今天，就详细地解答下二者的区别。

　　一、贷款条件有所不同

　　贷款人：

　　商业贷款的对象是经资信考察合格，具有还款能力的自然人。一般来说，信用良好，有还款能力的人都可以办理商业贷款。而公积金贷款对象除具备商业贷款所要求的条件之外，还必须是缴存公积金的在职职工，要连续足额缴纳一定的期限，才可以办理。

　　房屋类型：

　　购买普通住宅，可以使用公积金贷款，购买商业用房和别墅，不可以使用公积金贷款；而商业贷款，则不受房屋类型的限制。

　　二、贷款额度有所不同

　　公积金贷款，有高额度的限制；商业贷款则没有额度的限制。以北京为例，首套房贷款的高额度为120万元。如下图所示，要贷款到300万。

　　即使按照公积金贷款公式计算出可贷款额为200万，但由于有额度的限制，高只能贷款到120万。而商业贷款，只要个人信用好、还款能力强、符合贷款条件，就可以贷款到300万的房贷。

　　三、贷款流程、审批机构不同

　　公积金贷款必须先到住房资金管理进行申请，接受住房资金管理的初审，初审合格后由住房资金管理出具证明，方可办理公积金贷款。公积金房贷需要通过公积金管理审批，决定权在公积金管理，银行只是执行机构。

　　商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。商业房贷主要通过银行审批，决定权在银行。

　　商业贷款的流程简单，公积金贷款的流程复杂。商业贷款大约20个工作日，公积金贷款大约需要40个工作日。

　　四、贷款利率不同

　　公积金贷款具有利率低、利息低的特点。商业贷款的利息是商业行为的盈利，归相关的人，而公积金利息则是有政策规定用途，只能用于保障性住房建设。

　　五、资金来源不同

　　公积金贷款是缴存住房公积金职工均可享受的一项贷款政策。当前公积金贷款管理的主体是各城市的住房公积金管理，资金来源是职工个人及所在单位缴存的住房公积金，可以简单理解为;取之于民，用之于民;。而商业贷款是以房产作为抵押物，向银行等金融机构获得一次性借款的交易。商业住房贷款管理的主体是各商业银行，资金来源是各商业银行的自营资金，即银行所吸收的居民或单位存款。

　　了解了公积金贷款、商业贷款的区别，买房时，则可以依据自己的实际情况，选择适合自己的贷款方式。

贷款买房必须知道的贷款人常识

　　核心内容：在贷款办理时，主贷人、次贷人时需要注意哪些呢

　　确定主贷款人和次贷款人

　　夫妻确定主贷款人、次贷款人时，一定要根据实际情况来定。一般情况下，在银行住房贷款合同中，只把一方作为;贷款人;而无论房产证上是否写了双方的名字，另一方都可作为;共同贷款人;。在确定主贷款人时，应当选择夫妻间收入较高较稳定者，另外，注意年龄的限制，或将影响到贷款期限。

　　夫妻共同买房，财产所占份额各是多少，需提前确定，以免日后产生纠纷。依据《婚姻法》规定：;夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。;因此在共同购房过程中，即使产权证上没有出现另一方的名字，也不影响其对房屋享有所有权。

　　例如，夫妻双方共同按揭买的房子，主贷人是男方，次贷人是女方，但房产证上仅有男方一人的名字，假设日后俩人因某种原因离婚了，房产应该会怎么分

　　根据我国《婚姻法》第39条规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

　　总结，离婚时夫妻共有财产的分割和借款人或产权人没关系，离婚协商分配或法院依法判决分配。