深圳二手房律师
联系电话：15361075198
谢万扬律师，深圳二手房律师,现执业于广东深亚太律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
因为购买商品房需要的资金比较大，通常人们会采取按揭贷款的形式进行购买，但我们需要知道，购房商品房按揭贷款需要相应的流程才可以拿到贷款的。因此，想必大家想知道，关于商品房按揭贷款的流程接下来由详细为您介绍！
商品房按揭贷款主要包括以下几个程序：
1、购房者同开发商签订购房合同并支付不低于20%首付款。
2、具备按揭贷款条件的申请人向相关金融机构提出申请，提供真实的个人资料。
3、经办的金融机构对申请人的贷款条件进行审查核实，决定是否发放按揭贷款。
4、借款人与贷款人签订按揭贷款合同，借款人如果选择自动划款方式还款，应当在银行开立还款账户申领储蓄卡。
5、办理担保、保证或者保险手续。
6、贷款人接受借款人委托，依照其指令将按揭贷款划入出开发商账户。
在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的高贷款额度。
房产证上的竣工年代通常会很容易被借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件。
借款人需要注意的是，如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时须结清后方可使用。
银行现在的还款方式主要有等额本息、等额本金等。各种还款方式是针对不同的客户分别推出的，例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层，等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，此还款方式相对于前者更能节省利息。还须提醒借款人的是，不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式。此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有的还款能力，月供额一般以不超过家庭收入的50%为宜。
如果借款人选择的是常见的房贷产品，那么好综合考虑各银行的网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等因素来选择。当然，服务质量等软性条件也要加以考虑。
1、借款人合法有效的身份证件；
2、借款人经济收入证明或职业证明；
3、借款人家庭户口登记簿；
4、有配偶的借款人需提供夫妻关系证明；
5、有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款的书面承诺；
6、所购二手房的房产权利证明；
7、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号；
8如抵押物须评估的，须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告；
9、所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件；
10、贷款人要求提供的其他文件或资料。
以上是为您整理的关于商品房按揭贷款的流程的内容，由此可知，购买房屋的人需要签订购房合同，其次具备按揭贷款条件的申请人向相关金融机构提出申请，提供真实的个人资料，最后由贷款机构进行审查，决定是否发放按揭款。如有其它疑问，欢迎向网站发布法律咨询。
房产抵押公证是否等于房产抵押登记答案是并不等于。只有房产的抵押登记才能产生房产抵押合同生效的法律效果，只有办理了房产抵押登记的，在债务人不履行债务时，债权人才有权要求以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
在经济交往中，抵押房产的现象经常发生。但不少人出于省麻烦或由于不懂法，往往不去相关部门办理抵押登记手续，而是选择到公证部门办理抵押公证手续。殊不知，房产抵押公证并不等于房产抵押登记，临了要想实现优先受偿权却会遇到不小的阻碍。
2013年5月，张先生借给李某人民币50万元，当时约定借期为三个月，到期后连本带息一起归还。李某为了显示自己的履约诚意，还拿出自己名下坐落在市区的一套价值60多万元的房产，在公证机关的公证下与张先生签订了抵押合同，但抵押合同并未交房产或土管部门办理抵押登记。
三个月的期限很快就过去了，李某由于投资失败未能向张先生偿还分文本息。在多次催收未果后，张先生遂于2013年11月份将李某告上了当地人民法院，请求法院判决李某偿还借款本金人民币50万元及其利息，同时请求法院判决确认其对李某名下的该套房产享有优先受偿权。2014年1月，法院经审理查明，李某的该套房产并未办理抵押的登记，李某除欠张先生钱外另欠下其他多人100多万元。最后，法院虽然判决李某应当偿还张先生借款本金人民币50万元及其利息，但并未支持张先生要求确认其对李某名下的该套房产享有优先受偿权的诉讼请求。
根据公证法规定，公证是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。
而根据担保法规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对《担保法》第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保；债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。以城市房地产等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
可见，房产抵押公证主要是对签订房产抵押合同的行为以及房产抵押合同本身的真实性、合法性予以证明的活动，并不产生房产抵押合同成立的效力。而房产抵押登记则侧重于确认抵押合同的法律效力，从而确认对该房产享有的优先受偿权。
《中华人民共和国担保法》第四十二条、第四十一条分别规定：;办理抵押物登记的部门如下：以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；以城市房地产或者乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；……;、;当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。;
综上所述，只有房产的抵押登记才能产生房产抵押合同生效的法律效果，只有办理了房产抵押登记的，在债务人不履行债务时，债权人才有权要求以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。而房产抵押公证仅证明了房产抵押合同成立，并不能证明抵押合同已经生效，在债务人不履行债务时，依照担保法的规定，债权人是不能以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿的。
