谢万扬律师，深圳二手房律师，现执业于广东深亚太律师事务所，执业经验丰富，责任心强，能够熟练运用法律知识和诉讼技巧切实维护委托人的合法权益。多年执业经验的积累，法学理论知识不断强制，案件处理各项技巧不断提升，把委托人的事当做自己的事，把自己的专业素养运用到案件代理过程中实现委托人的合法权益，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

二手房首付款怎么计算

　　现在很多的人都有购买二手房的打算，要购买二手房大家就要了解相关流程，如果通过按揭贷款的方式购买的话，要了解一下具体的手续，提前准备相关的证件和材料的，接下来由为大家带来二手房首付款怎么计算的详细知识，希望帮助到大家。

　　一、二手房首付款怎么计算

　　二手房贷款根据评估价的70%作为参考，首付款比例因此大增。;在现有政策下贷款买房，购买新房和二手房在贷款首付的计算方法上有较大区别。;一位房屋评估师告诉记者，办理新房贷款时，首付款是按照购房市场价作为参考，但是办理二手房贷款是根据评估价作为参考。

　　所谓评估价，就是根据市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算得来。二手房评估价大多为市场价值的80%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照;贷款额上限等于二手房评估价70%;的行规要求计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度最高相当于房屋成交价的60%左右，因此二手房买主的首付款比例将大增。

　　二、二手房按揭贷款首付多少

　　1、二手房按揭贷款的首付不是固定的，不同的情况，也影响二手房按揭贷款的首付款的额度。

　　2、申请二手房按揭贷款，如果申请人是贷款买首套房，这种情况下申请二手房按揭贷款的首付不低于30%，而如果申请人名下已经有房，如果申请过房屋按揭贷款，再申请二手房按揭贷款，是算的二套房，这样一来，首付的比例就会增加，要求的首付款不低于60%。

　　3、二手房按揭贷款的首付款除了是看首套房和二套房，还和二手房的总价有关系。

　　4、虽然首付款是看比例的，不过二手房按揭贷款的首付款的实际额度会因为二手房的总价不同而变得不同的。如首套房二手房按揭贷款，张三要买总价100万的房子，那么就需要有30万的首付款。而李四要买总价是90万的二手房，那么就只需要准备27万的首付款。

　　5、首次购房贷款，首付款20%，30%，但必须是银行评估价像一些房价过高的城市，买房如果用现购房价来算，一般在40%--55%之间，最高70%。

　　6、所以，个人二手房按揭贷款的首付款是多少并不是统一不变的，具体还是要看个人申请二手房按揭贷款的情况。而且不同的银行政策也会有些不同，在申请二手房按揭贷款前最好是咨询一下当地的贷款银行了解一下。

　　三、二手房过户查清哪些方面

　　房屋权属清晰。了解房屋权属，俗称;摸家底;。房屋权属是否清晰，卖方是否具有该房屋的完全产权，直接决定了房屋交易安全性。例如：商品房得有两证、;房改房;得有房改协议。而且产权人和卖方必须是同一人，不然虚假售卖，或买了房办不了证，都将直接影响到交易安全。

　　物业交割清晰。物业交割包括水、电、煤气、停车费，以及物管费等，这些金额虽不大，但是交割不清会遗留下很多问题，如果原业主拖欠房屋有关债务会给新业主入住带来困扰。

　　付款时间清晰。买卖双方需在签订购房合同时约定好付款流程，首款、尾款分别于何时支付，约定绝对日期，不要用;过户后付余款;，此种约定过于模糊，;过户;有很多时间点，如递交过户资料、两证均已至买方名下等，一定要明确。

　　税费承担清晰。二手房交易涉及税费金额是笔不小的开支，虽然由谁支付均已在办证条款里明确，但其中一方如卖方在交易过程中认为个税、营业税负担过重，想毁约或者抬高售价等，都将给交易带来诸多麻烦。所以应该事前明确，以防止房东为转嫁税费而抬高房价。

　　违约清晰。无论是买卖双方自行交易还是通过中介交易，都应在购房合同上明确双方责权，确定履约时间和违约，这样才能约束双方义务的履行，即使发生分歧也有据可依，进行追究。

　　

二手房买卖要什么流程

　　如果要购买房屋，我们就要了解一下买房方面的相关知识，二手房在房地产市场上相对比较多见，要注意一下房屋买卖的相关流程和具体的手续办理，那么二手房买卖要什么流程下面为大家详细的介绍一下。

　　一、二手房买卖要什么流程

　　1、签合同。二手房的房主与购房者达成协议之后，可以协商签订房屋买卖合同。合同中对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。这里要提醒大家注意，上述这些内容应该都详细的写到合同中去。

　　2、交易手续。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门会对买卖双方提供的证件、产权信息进行审查和核实，如果说房屋符合上市条件的话会准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

　　3、缴纳税费。二手房交易比例占的较大的税费主要包括三种：契税、个人所得税等。像这些税费由谁来缴纳大家也要提前在合同中约定好，避免出现不必要的纠纷。缴纳税费是必不可少的一步。

　　4、产权转移。买卖双方在缴纳完契税后，就可以去不动产登记中心申请房屋转移登记了。大家在进行转移登记申请时需要带上以下资料：夫妻双方的结婚证、身份证；契税票据；原产权证书；二手房买卖合同；宗地图和房屋平面图。

　　二、二手房过户时要注意什么

　　1、准备好资料

　　房子在过户的过程当中需要买卖双方提供很多资料，为了避免因资料不全而多次奔波，在办理过户前应提前准备好资料，例如房产证、身份证明、户口证明、结婚证明、买卖合同、收据等。

　　2、准备好钱

　　在上面的过户流程里，也介绍过，过户的时候购房者需要准备税费。其实按照规定，二手房交易双方需要准备的税费是不同的，但在交易环节一般由买方支付全部税费。这些费用加起来可能得好几万，因此提前准备好足够的钱很重要。

　　3、尽量过户后付款

　　为了防止购房者的买房风险，应该尽量将房屋价款的给付放在产权过户之后再进行，当然一般情况下卖方不同意这种做法，那么为了减少资金风险，购房者也应该选择资金托管的方式付钱，以免过户不成钱却没了。

　　三、二手房买卖违约金应如何约定

　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种;滞纳金;，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照;滞纳金;追究违约。