深圳二手房律师
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谢万扬律师，深圳二手房律师，现执业于广东深亚太律师事务所，具有丰富的法律务实经验，深厚的法律功底，从事律师工作始终秉承“正直、诚信、敬业”的执业理念，处理接受委托的每一个案件，勤于钻研法律、善于总结经验。秉承提供高质量的法律服务为宗旨，办案严谨认真、庭审经验丰富、对客户交付的法律事务，势必亲力亲为，勤勉尽责，深得当事人高度认可。
业主委员会的作用
业主委员会成立的目的在于可以集中选择、解聘物业管理公司;选举、更换业主委员会委员;决定物业管理费水平，监督规范物业管理公司的行为;获得小区物业规划资料，了解会所、停车场、天台、花园的产权及决定专项维修资金使用、续筹方案;等等。如果没有业主大会，上述权利均无法实现。
业主委员会的性质
业主大会是一个决策权力机构，业主委员会是其执行机构，执行业主大会的决定。如果没有业主大会的授权，业委会无权独立作出重大决策，这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中，而不会被部分人所控制。
业主在业主大会上享有那些权利
下列重大事项必须全体业主投票并需整个物业管理区域内2/3以上投票份额同意才有效：制定修改业主公约、业主大会议事规则;解聘和选聘物业管理企业;物业维修基金的使用和续筹等方案的决定。也就是说，小区内的重大事项决定权在全体业主手中，业主委员会或者业主无权代表全体业主决定重大事项。
业主大会和物业管理公司的关系
业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的，而是平等、互利、共赢的一种合同关系。
如何选聘物业管理公司
业主大会授权业主委员会组织招标，通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理公司。投标人少于3个或者住宅规模较小的社区，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：
业主委员会的经费来源
业主大会、业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴。
工作经费及业委会委员的报酬的承担方式由业主大会决定，一般有2种情况：1、由全体业主按照房屋建筑面积比例凑集、分担，具体的凑集方法在业主公约或业主大会议事规则中规定。2、与物业管理公司签订《物业服务合同》时，约定该工作经费及业委会委员的报酬由物业管理公司承担。
约定购房面积出现差异则多退少补，究竟谁为多出的面积买单
对于多出来的购房面积，区分误差产生的原因是要求购房者支付多余房款的重要依据。
法律知识
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
计算公式
面积误差比=×100%÷预测面积
面积误差比绝对值=的绝对值*100%/合同约定计价面积
案件反思
①虽然根据上述法律规定，房屋面积出现差异应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定来进行处理;但是实践中大部分的购房合同都会双方约定“对于房屋面积差异，采取多退少补的方式处理”;此处理方式是双方协商一致的结果，是合法有效且对双方产生约束力的;
但是，此约定也在很大程度上增加了购房者的购房风险，因为一旦所购房屋的实测面积增加，购房者则需要多支付额外的房款;在“寸土存金”的购房背景下，购房者已经为购房花费大笔的价款加上装修花费，很多时候已经没有能力承担额外的房款;同时，存在不良开发商宣称“0公摊”，而后又通过增加公摊面积而导致房屋整体面积发生差异或是套内使用面积变小等情况;
所以在约定面积差额的处理方式的时候一定要留心，一定要分别约定套内面积的大小和公摊面积的大小，并同时约定套内面积和公摊面积出现误差时的处理办法，避免为多出的公摊面积买单。
②购房者是否一定要为购房面积发生差异而买单
根据以上两个案例的对比，笔者认为并不是所有的因面积差异所增加的购房款都是要购房者买单的，如果房屋面积发生变化是因为施工过程中出现误差的原因造成的，此原因是双方都可以预见的，所以购房者是要支付额外的面积差异购房款的;
但是如果房屋面积发生差异的原因不是因为施工的原因而是因为分摊建筑面积的计算方式发生了变化，这是购房者在签订合同时所无法预见的，如果要购房者一人承担额外的面积差异购房款也是有违公平原则的;
③此外，在约定违约时，一定要明确区分逾期未支付购房款与逾期未支付面积差异增加或减少而产生的购房款增减的违约。
