谢万扬律师，深圳二手房律师,现执业于广东深亚太律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
浅谈开发商：前期物业管理谁来做
规定，住宅类的前期物业管理，房地产开发商必须通过招投标的方式确定物业管理公司。但目前国内各城市的房地产开发商主要通过以下三种方式确定前期物业管理公司。一是由房地产公司组建物业管理公司进行项目的前期物业管理;二是与其他物业管理企业或个人合作，成立合资的物业管理公司对项目实施前期物业管理;三是通过物业管理招投标的方式，将物业管理项目委托给另外一家物业公司管理。那么，对于房地产开发商而言，以上三种管理方式到底孰优孰劣本文从以下几方面进行浅析：
一、物业管理已经成为房地产的销售亮点
房地产开发商通过对房地产的开发销售而获取利润，而物业销售的与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格、等因素有关，但最终体现在房地产开发商和物业管理企业身上。开发商的品牌口碑是人们购买物业的信誉保证，物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂性的行为，而住房是一辈子的事，所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。
二、专业的房地产开发商，应该组建自己的物业管理公司
物业建成后，购房者对项目的设计、施工、监理的印象日趋淡化或购房者一开始就根本没考虑到这些因素，但物业管理却与房屋的存在而延续，因此，房地产开发商应该成立自有的物业管理公司对自建项目进行良好的物业管理，促进业主与房地产开发商的沟通交流，提高项目的品牌知名度，增强房地产开发商的品牌口碑，增加房地产开发商的品牌积累。如果房地产开发商将该物业管理项目委托给其他物业管理公司管理，则该项目的房地产开发商会逐步从人们的视野中淡化或消失，该物业项目对房地产开发商的品牌影响将不复存在。也就是说开发商做了一个品牌项目却没为房地产开发商起到品牌积累。
此外，专业房地产开发商要做企业品牌，不能只做项目品牌。开发商要完成项目品牌的积累后，逐步从项目品牌逐步到企业品牌的转移，形成企业的品牌形象。在物业管理宣传方面，也应该从项目品牌逐步形成物业管理公司的企业品牌，最终实现地产—物业的品牌双赢，企业品牌的形成会对一个项目的开发销售起到积极的作用。。
三、专业的房地产开发商，不想成立物业管理公司，应该寻找一个物业管理的战略伙伴
房地产开发商和没有开发商背景的物业管理企业形成战略合作伙伴，使得房地产开发商和物业管理企业即协调发展，又相对独立，实现房地产开发商和物业管理公司之间的互动和双赢。房地产开发商如果和很大的品牌物业管理公司形成战略合作伙伴关系，往往不一定能达到很好的效果。目前，国内的品牌物业管理公司基本律属于国内的地产集团，集团内的物业管理公司本身的发展受其地产集团的制约，出于地产集团自身的战略发展考虑，一般情况下，房地产公司不能容忍其集团属下的物业管理公司与其他的大房地产商形成战略伙伴关系。
从目前国内的物业管理市场运作来看，与地产集团背景的物业管理企业形成合资物业管理公司的方的成功的案例不多。因此，一般非特殊情况下，不宜采取此种合作方式。
四、房地产开发商组建物业管理企业时，要聘请物业顾问
房地产开发商在成立物业管理业时，往往是想要迅速提高物业管理水平，快速树立公司品牌形象，但物业管理专业不够、人才不足是当前行业的共性，则需要聘请物业顾问或猎取优秀物业管理人才进行管理。对于聘请顾问公司还是猎取优秀人才，需要有一个综合考虑。目前，物业管理市场人才紧缺已是个普遍的现象，一些知名的物业管理企业如由于业务不断扩张，人才紧缺，致使派出去的顾问人员水平和素质参差不齐。如果被顾问单位接收的一个水平较低或水平一般的顾问人员，则顾问效果并不好不能起到很好的作用。
物业管理经过20多年的发展，已经形成了一批优秀的职业经理人。目前，这批优秀的职业经理人主要还是在深圳等一线发达城市的物业管理企业，内地城市较为缺乏，房地产开发商能猎取到特别优秀的职业经理人，由其负责成立物业管理公司，是一种最佳的选择。吸引优秀物业管理职业经理人的主要方式有股份、期权、高薪等，让职业经理人参股更能发挥职业经理人的潜力，更有利于物业管理公司的长远发展。
五、小型的房地产开发商，应将项目委托给其他的物业管理公司管理
;国六条;和;土地增值税;政策的相继出台，地产市场存在单个或少数项目的房地产开发商。对于这类房地产开发商，卖掉房子是最主要的，公司或项目的品牌积累则是次要的或不必要的。因此，这类房地产开发商成立自己的物业管理公司就没有必要。如果成立自己的物业管理公司，由于业务不熟悉，品牌效应差，对楼盘的销售反应会造成不良影响。由于目前物业管理行业的相关法规不健全及立法滞后，大多数小型物业管理公司也不一定能赢利，有时反而背上沉重的包袱。所以这类房地产开发商应将物业管理项目委托给其他的物业管理公司进行管理。
六、聘请专业物业管理公司前期介入
物业管理要了解业主需要的方方面面，因此。提出的物业管理的建议往往是很有价值的。因此，前期介入主要从使用者的角度为房地产开发商规划设计、设备选型等从细节上提供一些意见或建议，以便于日后的物业管理，方便业主的生活。房地产开发商无论是聘请市场化的专业公司对物业实施管理，还是选定或成立自己的物业管理公司，都应聘请这些物业管理公司进行前期介入，完善项目的开发细节，更好满足业主生活的需要，在日趋激烈的房地产市场竞争中占领更大的市场份额。
业主大会议事规则怎样制定
业主大会议事规则怎样制定呢关于这一问题，整理了以下相关资料供您参考，下面跟着一起来了解下。
业主大会议事规则
第一章 总则
第一条 制定依据
为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据国务院和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经 年 月 日业主大会讨论通过。
第二条 业主大会宗旨
本业主大会维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第三条 业主大会的组成
本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。
房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。
房屋所有权属 ２人以上共有产的，推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。
单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。
第四条 业主大会活动范围
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。
业主大会及其业主委员会应根据杭州市有关规定接受社区党组织的领导，接受当地物业管理行政主管部门的指导和监督。
业主大会及其业主委员会应配合公安机关等部门，与社区党组织、社区居委会、物业管理企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区党组织、社区居委会开展其他各项工作。
第二章 业主大会议事规则
第五条 业主大会议事内容
制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
决定选聘、解聘物业管理企业；
决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；
审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
审议制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生的维护等方面的规章制度；
改变和撤销业主委员会的不当决定；
决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
第六条 业主大会召集主体
业主大会由业主委员会负责召集。
首届业主大会应由建设单位和业主代表组成的筹备小组在社区党组织和社区居委会的领导下，在所在区物业管理行政主管部门指导下召集。筹备组成员按组成。
业主委员会换届召开的业主大会会议，由本届业主委员会在社区党组织领导下召集。
本小区逾期未换届按规定由所在地社区督促业主委员会召开，两个月后仍不能召开的，由社区负责成立筹备组开展换届选举工作。
第七条 业主大会会议形式
业主大会可以选择两种形式，具体由筹备组或业主委员会确定。
集体讨论的形式；
采用集体讨论形式议事的，按规定， １００户以下的召开全体会议，１００户以上的以业主代表会议的形式议事。
１、召开全体会议；
２、召开业主代表会议。
业主推选业主代表参加业主代表会议的，业主可以幢、单元、楼层等为一单位，推选一名业主代表参加业主代表会议，具体推选办法由筹备组或业主委员会确定。
业主代表应当在参加业主大会会议 ３日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。业主大会决议对全体业主有约束力。
业主大会会议，一般由业主委员会主任或业主委员会指定的其他成员主持。如意见不统一，可由社区党组织协调，若协调不成，由社区党组织确定主持人。
首届业主大会由筹备组组长主持。
书面征求意见的形式。
１、征求意见单由楼道召集人或工作服务人员逐户送达并签字；
２、在物业管理区域内设投票箱，由工作服务人员收取，当面投入投票箱内，也可由业主在规定时限内自行将征求意见单投入投票箱内。筹备组或业主委员会在社区党组织、社区居委会或公证机构的监督下，进行统计汇总。
３、已送达的征求意见单，业主在规定的时间内不反馈，或不书面提出反对意见的，视为同意多数业主意见。
第八条 召开业主大会会议的程序
业主大会会议按下列程序召开：
会议筹备工作
筹备组或业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见单、核实业主委员会候选人身份等。
召开筹备组、业主委员会会议审议决定提交业主大会议案、意见单等情况。
发布公告
业主大会召开会议前 １５日，筹备组或业主委员会应以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区党组织和社区居委会。
公告 包括以下内容：
１、会议形式；
２、会议的日期、地点；
３、提交会议审议的事项；
４、会务常设联系人姓名、联系电话；
５、其他需公告的事项。
召开业主大会
通报大会议事决定及说明有投票权和参加人数等情况
筹备组或业主委员会应当做好业主大会会议书面记录备查。
第九条 业主大会议题的限制
本物业管理区域内业主大会对所提议案已经做出决定的，业主一般在一年以内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会议事规则
第十条 业主委员会议事内容
召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定，并报告物业管理的实施情况；
拟订选聘物业管理企业的方案提交业主大会讨论，并代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
拟订和修改方案，报业主大会决定；
拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的方案，报业主大会决定；
拟订物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度、公共能耗的分摊办法、报业主大会决定；
拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
支持和协助物业管理企业履行物业服务合同，指导和监督物业管理企业的日常管理和服务工作，并根据业主委员会工作例会决议提出指导性意见。
监督业主公约的实施，督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；
协调业主与物业管理企业之间的纠纷；
对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；
第十一条 业主委员会会议
业主委员会会议须依法按程序进行，采用民主集中制，少数服从多数，一旦形成决议，必须共同遵守，持不同意见的委员不得串连业主抵制业主委员会议决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主委员会的正常工作。
业主委员会会议应当按下列规则召开：
会议由主任或其委托的副主任负责召集；
会议通知及有关资料提前 ３日送达每位委员；
委员因故不能参加会议的，提前 １日向业主委员会召集人说明；
会议有过半数委员出席，做出决定须经全体委员人数半数以上同意；
做好会议书面记录，并由与会人员签字；
业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
第十二条 档案资料管理
业主委员会应当建立档案资料管理制度。档案资料由业主委员会指定专人保管。
业主委员会应建立下列档案资料：
各类会议记录、纪要；
业主大会、业主委员会做出的决定等书面材料；
各届业主委员会备案登记的材料；
业主、使用人名册；
订立的物业服务合同；
其他有关材料。
第十三条 业主委员会活动经费
业主委员会的活动费用由全体业主共同承摊，活动经费由业主委员会负责向业主收取，或委托物业管理企业在收取物业服务费时收取。也可从小区共用部位、共用设施、物管商业用房的经营收益中支出，在同期物业服务收费总额 １％的额度内根据业主委员会的工作实际需要确定使用额度。
业主委员会活动费用于下列开支：
１、业主大会、业主委员会会议开支；
２、必要的日常办公等费用；
３、有关人员津贴。
具体额度由业主大会确定
活动经费收支账目每半年在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
第四章 附则
第十四条 印章的使用管理
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
用印必须实行登记制度，每次用印，使用人应在印章使用登记簿上记录备查。记录内容为用印日期、用印事由、用印数等。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。
第十五条 业主大会和业主委员会议事规则的生效
本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过生效。
本议事规则未尽事项由业主大会补充。
以上就是为大家整理的业主大会议事规则相关内容。综上所述，我们可以了解到房屋开发商、投资商是建筑物所有权人，但一般不称为业主。并且是对对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。如还有其他疑问，欢迎在线咨询。
