去年楼市的“金九银十”面对调控显然表现得比较脆弱，在开盘量和成交量均没有明显上升的情况下被业内称为“成色不足”。而今年，虽然政策加码、力度空前，但是无论是开发商还是购房者都底气十足。开发商的底气来自于市场的供不应求，而购房者的底气来自于必须抢到一套房的决心。9月预计开盘的26个项目中，纯新盘数量激增，改善型项目与刚需盘各占据半壁江山。记者调查发现，房山区、丰台区、大兴区因12个项目入市成为“金九”最大的看点。但同样是刚需盘，却遭遇了购房者冰火两重天的态度，购房者在低价为首选的前提下更加理性，交通差、配套无发展潜力的刚需盘不再受宠。

　　“金九”之供应

　　在沉寂数月之后，房山区新盘终于做好了迎接“金九银十”的准备。记者调查发现，在接下来的一个月中，房山区将有金域公园（资料、团购、论坛）、首创新悦都、金域缇香（资料、团购、论坛）、中粮万科FUNMIX半岛广场、智汇雅苑（资料、团购、论坛）、中冶·蓝城（资料、团购、论坛）6个项目相继入市，而前4个项目均位于长阳。

　　“首期要开五栋楼，共计500余套房子，算是房山区内比较大的放量了。”上周末，当记者以购房者身份来到位于京良路上的金域公园项目时，销售人员如此表示。在她看来，不仅金域公园开闸供应，整个长阳的新盘都跃跃欲试，准备“high翻”本年度的“金九银十”。

　　确实，在该项目对面，同样是万科旗下项目的金域缇香也将入市，而其南边的首创新悦都也做好了开盘的准备。记者粗略统计，房山区近期将有3000余套房子入市，可以称得上是年内最大的放量。

　　“我们项目一共就四栋楼，这次全部开盘，八成都是两居。”位于地铁良乡大学城北站旁的智汇雅苑的销售人员对记者表示。

　　“金九”之价格

　　刚需盘价格不亲民

　　房山区最贵的项目金地朗悦（资料、团购、论坛）悄然提价到2万元/平米之上后，其他项目纷纷效仿，加上万年基业刚刚以2万元/平米的楼面价拿下理工大学一块地，这种涨价变得更加肆无忌惮并且毫不避讳。

　　“我们的价格将比照长阳半岛，预计在2.4万元/平米左右。”金域公园的销售人员对记者表示，这样算下来一套房子总价要超过200万元。与此同时，位于地铁稻田站旁的金域缇香也将开盘价格定在了2.1万元/平米左右。而这两个项目均属于万科旗下。如此看来，最早入驻长阳并且将该区域炒热的万科对长阳有着绝对的定价权。在这种情况下，首创新悦都的开盘价预计也在2万元/平米左右。

　　虽然都打出刚需牌，但是这些项目在价格上却不怎么亲民。

　　“长阳这个区域现在都买不起了，只好再往远一点去买房了。”在智汇雅苑登记排号的购房者刘女士一边照顾着自己三岁的孩子，一边对记者解释，他们一家三口最开始认为房山算是北京（楼盘）郊区里面的房价低位区域，但是几个月看下来，房价却一个劲儿地上涨，眼下他们根本无力考虑精装修的房子。

　　“金九”之现象

　　精装分离导致刚需买房首付百万

　　不仅房价高，而且开发商就像暗中“串联”了一样，几乎全部采用精装分离的方式来卖房。此举不外乎是由于政府要控制开发商的开盘价，但开发商又不愿意少赚钱，所以不得不将装修拆分出去。

　　“开发商卖精装修的房子对于控制垃圾污染是有好处的。”日前，华远地产(600743,股吧)总裁任志强如此表示。确实，精装修在国外已是开发商交房的必要条件，但是对于购房者来说，精装分离后，多出来的几十万装修款要连同首付款一起交给开发商，不能算在总房款里做按揭，这样一来，一套房子的首付款基本上都要超过一百万。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，目前北京住宅市场价格已明显进入“明线”与“暗线”并存的阶段，受到限价令的影响，项目取证价格已经受到控制，但是基于市场需求较大，各区域均受到供需倒挂的影响，项目实际价格仍处于一路攀升状态，这其中，捆绑精装合同成为了一条新的路径。这种操作方式虽然不一定违规，但是毕竟与政府控制房价的意图相背离，因此房企在执行过程当中也多较为谨慎，部分项目甚至到开盘当天才会公布实际售价与分拆模式。

　　“金九”之市场

　　刚需盘冷热不均

　　买房得摇号，想摇上号得托关系。这是今年刚需盘的上市过程中必然上演的桥段。无论位置有多偏僻、周边配套有多稀缺、附近嫌恶设施有多少，只要总价低，购房者都会一拥而上。但是这个“金九”，这种情况却稍稍有些变化。

　　“我们现在已经不 邀请 购房人摇号了，因为他们比我们着急。周边其他项目都出现 千人抢房 ，中建国际港1000套房源3000人抢、保利春天里700套房源2100人抢，而我们两周已经有1600组意向客户了，我们只打算开400套房子，什么情况您也能看出来。”位于大兴生物医药基地的鑫苑·鑫都汇的销售主管屈先生告诉记者，“现在购房者都是好几个盘同时摇号，摇上哪个买哪个，所以我们后期都会筛选优质客户，我们其实还好，在我们项目边上的万科城已经不愿意接受排号了，因为到时候筛选优质客户太费劲儿。”

　　据记者了解，大兴目前的刚需盘均集中在六环附近，火爆程度完全取决于是否临近地铁，因为都是新开发的区域，商业配套都在建设中，交通是否便利一下子成了项目是否备受关注的主导原因。

　　位于地铁天宫院站旁的保利春天里、熙悦春天、金融街(000402,股吧)融汇和位于生物医药基地的珺悦国际、鑫苑·鑫都汇等根本不愁客户来访的问题，而与地铁仅4站距离的庞各庄却明显遭到了冷落。从地理位置来讲，生物医药基地已经突破六环，目前普通住宅价位均在1.8万元/平米上下。而位于庞各庄的众美城虽然也是同等价位，但是购房者热度明显不够，3周仅100组客户。

　　众美城销售人员介绍，项目周边交通成了很大的问题，其实庞各庄的环境要比地铁站附近好得多，天然的绿化、紧邻学校，却还是掩盖不了交通的大问题，虽然未来也会通地铁，但还是让项目蓄客显得冷清许多。“其实虽然我在这个项目，但是我还是买了中建国际港。”销售人员无奈地告诉记者。