专家指出已超过国际警戒线

两年来，大户型产品在一手和二手楼市中，均表现强劲，涨幅分别为33.6%和27.1%，而这一时期，该产品类型在租赁市场却未呈现出同步趋势，平均租金水平下降4.31%。

售价与租金反向而行

来自权威部门的数据显示，2007年1月第一周，120平方米以上的大户型住宅销售均价为8333元/平方米，比2005年同期的6238元/平方米上涨了33.6%，比2006年同期的7428元/平方米上涨了12.2%。

二手房方面，今年1月以来120平方米以上的大户型成交价格上涨明显，同比2006年初上涨了14.3%，从2005年初至今，北京大户型二手房每年以500元至1000元/平方米以上的价格向上浮动。

据“我爱我家”、中大恒基、信一天不动产、中原地产多家机构统计显示，大户型的租金水平却从2005年以来持续下降，两年累计下降4.31%。

200倍为租售差警戒线

据了解，一般一套房屋租金水平的200倍体现的是该房屋的真实价值，“200倍”成为国际上公认的房地产租售差警戒线。“我爱我家”副总经理胡景晖表示：“按照200倍的租售差，投资一套房产年收益在5%，20年回收成本是正常的租售水平。因为租赁市场中很少有投资需求，所以出现泡沫的可能性很小，出现租售差大的关键在于销售价格。目前，大户型的总价多数都超过100万元，与其租金相比，有的已经高达300倍。总体来说，北京市包括一、两居室的租售价格都超过了200倍，但是三居室的偏差最大。”记者王丽娅

专家预测

未来大户型上涨空间不大

谈到未来大户型的价格走势，胡景晖认为这类产品的上涨空间不再大。首先是未来家庭成员的减少和新注册的中小公司退出，投资需求会下降；第二，国家的政策包括持有环节的税收，尤其是未来有可能征收的遗产税，目标很有可能就是100万以上的房产，持有成本的增加也会抑制需求。

理财建议

针对大户型房产投资，“我爱我家”企化部经理殷丽娟认为，随着新政策的出台，炒房成本将大大提高，房产短线投资并不可取。

从长期持有的利益回报率看，虽然租赁的年平均投资收益率并不是特别高，并且存在未来征收租赁综合税的可能性，但是它相对短期炒房而言拥有相对稳定的收益；另外，由于目前市场上一居室的巨大需求得不到有效的满足，令一部分租房需求涌向了多居室的大户型，长期投资还是值得鼓励的。

从投资角度看，由于房产投资的成本一再增加，包括从买入时的契税，到卖出时的营业税、个税、土地增值税等，如再加上未来可能出台的大户型保有税，可以说是各种税费当道，而现在大户型的租金并没有出现上涨的趋势，高端大户型公寓更是有下滑的趋势。因此建议投资者要事先做好各项评估以达到预期投资回报率。