房屋部分共有人没有在买卖合同上签字，合同是否有效？

房屋买卖合同签订了，买方也支付了定金，但是卖方却以房屋另一共有人未签署房屋买卖合同为由，辩称该买卖合同并未生效，拒绝履行合同义务，这是否合法呢？我们下面通过一个真实案例来解说。

2015年12月25日，原告（买方）、被告（卖方）以及第三人（居间方）三方签订了《二手房买卖合同》，合同约定了被告自愿将涉案房产出售给原告，转让成交价为210万元，买方在本合同生效后1日内向卖方支付定金14万元。合同具体履行方式如下：A、买方须于2016年1月20日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款50万支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。B、买方须于2016年 1月20日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件等。合同还约定了如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，如卖方逾期履行超过 10 日，买方可解除合同并选择要求卖方支付违约金承担违约责任。

被告占该房产份额为99%，另一共有人占份额1%。合同签订当日，原、被告签署了《房地产经纪服务事项告知书》，其中签约前需要确认的交易信息显示“交易房屋有其他共有人，全部共有人同意出售”。同时，原告向被告支付了定金人民币 14 万元，被告向原告出具了收到“购买定金”14万元的收款收据。

原告主张：在合同约定的监管首期款日期2016年1月20日之前，被告因看到房价上涨，便找借口要求取消合同。被告拒不配合做资金监管，也未办理赎楼手续，其单方毁约不卖，致使合同无法履行，该行为已构成根本违约，原告作为守约方有权解除合同，并要求被告返还定金及支付违约金。

被告则辩称：涉案二手房买卖合同并未成立和生效，被告并未构成违约。涉案房屋为被告与案外人共同共有，原告及本案第三人均清楚的知道涉案物业为两人联名持有。该合同在原告与被告及案外人共同签署确认之后，才能成立和生效。被告本人在合同中的签署只能代表被告个人同意合同条款，在案外人没有确认并签署的情况下涉案的二手房买卖合同并未成立且生效。

法院判决：解除原告、被告、第三人签订的《二手房买卖合同》；被告原告返还定金人民币14万元及支付违约金。

到底该房屋买卖合同是否有效呢？根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，该房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性、禁止性规定，成立且合法有效。故被告未能在合同约定期限内协助办理首期款监管手续，构成违约，应当承担违约责任，返还定金并支付违约金。

律师提示：当我们在购房二手房交易过程中，如果房产证上登记的产权人有多个的，应该要产权共有人全部签名，如果部分共有人未签名的，合同对未签名的共有人不发生效力，但对已签名的共有人来说合同已生效，此时虽然买方不能申请强制过户，但可以签名的卖方不能履行买卖合同构成违约要求解除合同，并要求卖方支付违约金，卖方以部分共有人未签名主张合同无效是不成立的。